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陈寨改造后房租将大幅下降

2015-11-04 09:38

  陈寨0.618平方公里的土地上,挤满了村民自建的“牵手房”,从高处看一片凌乱,一如村中复杂的利益关系和遗留问题。

  这一轮城中村改造完毕后,这里将有停车场,有绿化;房屋不仅能用以居住,还可出租;地铁4号线规划经过,孩子们将就近入读幼儿园、小学……

  【曾经】

  陈寨拆迁“想都不要想”

  2015年11月3日凌晨1点30分,终于下班了。手机上没有家里打来的未接来电,他们早已习惯了我的早出晚归。

  按照郑州市、金水区两级政府的安排,今年年底前郑州市四环内的城中村都将进行拆迁,陈寨、庙李也不会例外。这些天熬红了眼,就是在筹备拆迁具体工作。

  陈寨和庙李,在郑州市众多城中村中久负盛名,尤其面积仅有0.618平方公里的陈寨,高楼林立,聚集了超过18万的郑漂,庙李也聚集了至少15万郑漂。除此以外,两个村庄还有8000多村民。

  陈寨拆迁从2012年就屡次提起,而在当时城中村拆迁是一件极敏感的事。

  有一些村民对城中村拆迁表示赞同,但在持反对意见的村民看来陈寨根本不能拆,在公开场合很极端地表示“连想都不能想”。

  但城中村改造工作势在必行,一些基础工作还是要开展,我们花了近两年的时间从外围开始摸底排查工作。

  【理解】

  村民为啥不愿意拆

  关于城中村建设,郑州市委书记吴天君曾说:推进新型城镇化、建设郑州都市区的各项任务艰巨而繁重,事关群众的根本利益和长远利益,但在实施过程中又会暂时触及一些群众的现实利益和眼前利益。

  因此,群众合理的诉求,要予以完全解决;部分合理的诉求,要解决到位;不合理的诉求,要做好深入细致的解疑释惑工作;对生活确有困难的群众,要带着感情做好帮扶工作;确系违法违纪、影响社会秩序的,坚决按照规定依法处理。带着这样的视角,从2013年起就开始了摸底工作。

  村民不愿意拆的原因总结起来其实也很简单:诉求未得到满足。

  但细说起来,这里面原因很多,首要原因是,2010年前后,不断飙升的房租,使陈寨迎来一波抢建潮,而这些村民盖房的时候都是贷款,因为前几年租金低,一年下来也收不了多少房租,如果当时立刻拆除,新建房的这批村民可能血本无归。

  此外,在一些靠租房年收入达120万元的村民看来,城中村拆了之后,意味着他们的固定收入将受到挑战。

  城中村集体产业收入稳定,如花卉产业、蔬菜产业,这些可以保障村民有很不错的福利待遇:比如每年发几万元,比如安排村民外出旅游……

  村民们担心一旦拆迁开始,这些既得利益将土崩瓦解。

  【行动】

  改造会议到了饭点还在开

  到了2013年,陈寨和庙李一起被列入郑州市政府城中村改造攻坚村。

  我们开展了很多工作,比如召开方案讨论会、村民座谈会,邀请党员、村组干部、村民代表参与,表达村民诉求,解释政府政策。

  这样的座谈会,很多时候就是在听,听村民诉说意见,表达诉求,有时候能从上午8点30分开到下午1点30分。

  两年来,各个层次不同议题的改造座谈会开了无数次,平均每周都要有一次。

  与此相呼应的是,更多的城中村经过拆改后模样大变。

  比如,曾经的燕庄是郑州典型的城中村,如今楼群拔地而起、社区整洁漂亮,都成了新的商圈。

  原来的西关虎屯,在城中村改造前一间房租一二百元,改造后每间房已经达到1200元,总体收入跟之前比大幅增加。

  【博弈】

  村民开始渐渐“松动”

  政府的底线很明确,郑州城中村改造是城市发展的需要,更是城中村自身发展的需要,势在必行,但肯定会依法依规拆除。2013年10月底,位于东风渠以东、国基路以北,占地200多亩的陈寨外围部分,作为陈寨城中村改造的一期项目启动了拆迁改造。

  在城中村改造后,已经有一些村庄完成了“以地生财”的财富积累,成为城市化的最大受益者。

  这些都让村民们有所松动,“要拆也行,但得缓拆”。

  于是,在2014年郑州市公布的城中村改造名单中,尽管攻坚村的队伍里陈寨和庙李依然在列,但拆迁相关的准备工作从未停止。

  按照郑州市政府的相关要求,城中村改造由政府主导。

  这样做的主要原因是,有许多项目安置开发比太低,有的甚至达不到1∶1,没有企业愿意与政府合作参与这些城中村的改造。

  为保障项目运行,最终决定由金水区政府具体投入这些安置开发比太低的项目。与之前村委会与企业对接方式相比,政府主导,意味着村民的利益更有保障。

  【预见】

  这轮改造后

  房租将大幅下降

  我不能说,这轮城中村改造结束后会给每个人带来多少具体收益,但一些未来是可以预见的。

  首先,对于城中村的村民来说,由于原来的土地是集体土地,房子属于小产权房,城中村改造后,集体土地转变为国有土地,安置房建成后,村民拥有全部产权。

  这里面的意义有二:一来,小产权房变成了自家实实在在的产业,可卖可租;二来,这也意味着城中村估价2000元每平方米的小产权房,有望升值至每平方米万元,实现自有资产增值。

  再来说安置房,从规划之初就考虑到村民住房对外出租、商业房对外经营等需求,因此安置房面积有多种类型的房屋供出租或自住。

  对于“郑漂”来说,房租价格将大幅下降。有这样的预判,可以从一个数字来看,金水区这轮城中村改造后,将建设安置房1900多万平方米,开发3700多万平方米。

  按人均需求20平方米来算,仅安置房最高可满足近百万“郑漂”租住需求。

  【数读未来】

  此轮城中村改造结束后

  金水区预计规划新修或者打通道路199条

  新增停车场35个

  新增和改扩建学校168所

  新增电力设施21处

  新增公交场站19处

  新增医疗机构15个

  新增消防站8个

  新增邮政局8个

  …………


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